深圳地产的涨跌逻辑,干货文章

深圳拆迁2019-03-18 08:11:55

本公众号,不扯淡,都写干货

1

2003年之前

在2003年之前,说深圳楼市,注定绕不开一个地方,就是香港。

在回归之前,大概从1995年开始,香港楼市开始了一波暴涨,类似的情形可以参考 15-16年国内的行情,历史总是这般相似。

香港人拼命地炒楼,因为所有人都知道,国内人蠢蠢欲动,一旦回归,香港必将成为中国富人的抢滩之地。

楼价不怕炒的高,总会有人接盘。于是香港楼市涨幅直接超过了50%。

很多人香港人价格的逼迫之下,开始外溢,唯一的流出地,就是深圳特区,也就是关内,因为这是离香港最近,也是最像香港的地方。

当时,香港龙珠花园10000元/平,而深圳关内,只有2000。这就像16年的时候,北京上海人看重庆成都的房子,简直便宜到白菜价。

这是香港和深圳的关系。当时深圳楼市,还有另外一种关系,就是关内和关外。

1979年建立的深圳经济特区,其实是在深圳的关内。关内、关外,这两个已经成为历史的名词,至今仍然是深圳人判断地段的分水岭。

关内包括罗湖区、福田区、南山区、盐田区。关外属于深圳市管辖,但不属于深圳经济特区,包括宝安区、龙岗区。

但关内、关外的区别,并不是称谓和地理地段,而是制度。

深圳市人大通过的所有涉及深圳经济特区的地方性立法都只适用于关内,关外无权享受。众多的法律法规,在关内、关外执行的是不同标准。

为了便于管理,人们建了一道墙。但这道墙,割裂的只是地理单元。而法制的差异,才是那道看不见的隔离墙,直接将世界劈为两半。

2003年,深圳关内的地产均价在4000元。一直到这个时候,深圳关内和关外的隔离墙尚未拆除,进入关内尚需边防证,因此这是两个世界,那时关外的房价只有2000。

2

2003—2007年

2003年是一个转折点。在整个春天,蔓延全国的非典事件让整个国家都陷入慌乱。

深圳正是这次事件的起始之源,受到的影响也最重,深圳的地产市场因此受到重创,包括香港楼市,都是如此。

为了卖楼,当时的中介公司采取了很多方法,比如负首付。

我有一个同事,当时正好在深圳,23岁,有了女儿,必须得买房。

于是就在关外看了一套92平的三室两厅两卫,一共22万,但是最后却贷出了27万,其中包含了5万的装修款。

而这套房子买下来,他总共出的资金是5000元的定金,然后剩下的钱银行都给你拿了。

非典的余波影响久远,在2004年到2006年的三年时间内,基本上都是属于恢复期。

2003年之前,深圳关内的均价能达到4000,在2006年的时候,均价也只在6000+。

2007年,经过了阵痛期,深圳的房地产市场彻底复苏,迅猛暴涨,原本6000的均价,直接跳涨到12500。

跟着房地产诞生的高利,让炒房成为必不可少的行为。

当时深圳的炒房客分为两种人。

一种是那些与市场接触最深,消息最灵通的中介。中介看到优质的房源,就自己收了,然后转手倒卖,赚取差价。在那个年代,这成为地产行业的流行风气。

另一种,就是温州人,以及跟随温州人脚步,或者已经被温州人教育过的外地人。他们是深圳炒房的外来主力军。

在中国的商人团体中,温州人对房地产有一种特殊的敏感和偏爱。

1990年代末,他们就开始在北京上海买房子,2001年之后温州太太炒房团闻名全国。上百人的企业1年赚的钱,还不如太太炒一套房子赚钱多。

温州人拿着高杠杆贷款来的钱,跑遍了北京和上海之后,开始南下,终于在2003、2004年来到了深圳。

温州人去到一个地方,就教育一个地方,然后这些人就跟着温州人的脚步一路南下。

纵观深圳地产的历史,2007年是深圳地产市场的一个标志性年份,也是整个深圳地产的分水岭。

但旋即灾年。

3

2008年—2016年

2008年,非典之后的另一个冰点降临。

起源于美国的金融危机迅速波及全球,整个中国的楼市都受到影响,深圳也不例外。

深圳房价暴跌,从12500的价格,直接跌破10000。很多炒房客在这一年赔的血本无归。全国楼市都处在了寒冬期,远在杭州的豪宅专业户绿城第二次处在了破产边缘。

在1997年,大陆客并没有像想象中的那样去高位接盘香港楼市,再加上金融危机的影响,香港楼市很快从高点跌落,进入长达数年的低迷期。

这个时候炒房的人群中出现了一个现象,就是自杀,要么跳楼,要么自焚。最后逼得政府不得不救市。

而在十年后,这一现象又在深圳产生,深圳开始不断出现跳楼事件。

这些人很多都是炒房中介,前期倒卖房子赚钱,但是行情来的太过突然,很多房子来不及出手,砸在了手里。最后只能低价折本甩卖,血本无归。

最终政府应机而动,出手全国救市。截止到今天,政府出重拳影响楼市的事件一共发生过两次,一次是2008年的救市,一次是8年后2016年的调控,这一救一调,正是深圳楼市的一个轮回。

2009年,深圳房价再次跳涨

在40000亿刺激下,深圳价格回升,均价恢复到了11000左右。众多开发商起死回生,好伤疤忘疼,开始迅猛扩张。2010年深圳均价达到14000左右。

这一年,政府救市的大水漫灌全国楼市,不得不踩刹车。新国八条出台,剑指楼市,深圳市政府出台调控,二套首付40%,三套停贷。

但调控对深圳来说已然失效,深圳房价继续跳涨3000元,2011年均价到了17000。

政府调控加码,二套首付60%,社保和个税补交无效。二手房不能随意加价,必须交易严格按照政府评估价进行。

2012年,市场遇冷,远在杭州的绿城遭遇第三次破产危机。之所以说这个开发商,因为它几乎就是中国楼市的晴雨表。

这一年深圳房价只涨了600块钱,均价达到17600。

2013年,国务院新国五条出台,本是限制房价过速增长,但深圳却逆向而行,均价从17600涨到23000元。从此,深圳房价如脱缰的野马,无法控制。

2014年,深圳均价从23000跳涨到27000。政府再次出台调控,二套停贷。

2015年,深圳房价从27000直接到了35000。

2016年上半年,深圳房价做出了有史以来最粗暴的一击,从35000暴涨到50000。

这一波发自于深圳的疯狂,瞬间蔓延全国,波及到所有的重点城市,大部分的二线城市,涨幅普遍到了一倍以上。

2016年下半年,在楼市失去理智之下,高层出手,房子是用来住的,不是用来炒的,一语定调。

北京市成为风向标,一度十天九调控,并首次出台限售政策,力度史所未有,整个地产被彻底封死。这成为了中国楼市的基本面。

我找到了一张腾讯做的深圳十年房价地图,权当参考吧!

从这张图中,我们看到的一个现象是,深圳房价在2008年全球金融危机之时,产生跌降。

而从2008年之后,深圳绕过了所有的限购。也许绕过并不恰当,应该说打败。

在2016年之前,2008年之后,深圳打败了几乎所有的限购限贷政策,一路飘红。

这背后,自然与深圳产业兴荣,上市公司多,人才流入旺,土地稀缺,供需失衡等等一切原因有关。在市场和强力面前,市场占据了主导地位。

那么,2016年10月举国调控政策出现之后,深圳的变化是什么呢?在2017年的8月,深圳的今天是如何呢?

对不起,我们只说历史。

该结尾了!

两个阶段

在深圳的历史上,或者说在中国历史上,炒房氛围浓厚的时期大概有两个:

第一个是开始于90年代末,并在2003年-2004年的来到深圳的温州炒房团,炒房概念第一次在一线城市蔓延,并逐渐产生影响。

但是,这些炒房团所能影响到的,终归只是极少数的人,万里挑一。

而第二次,是在2016年。中国民众的投资意识和投机意识,被彻底唤醒,对后期楼市的影响不可估量。

在2016年整个一年内,中国人被集体教育一遍。炒房从以前少数人的圈层,开始深入到整体民众。

专业炒房社群水库论坛在2016年下半年开始走红,欧成效被粉丝尊为欧神。

被称为任大炮的任志强每一次的演讲,都被当做地产圈内最重要的预言进行解读和传播。

在这一刻,人们再也不相信房子不值钱、会降、会破灭了!

在以前,只是少部分不相信房子会破灭,一部人将信将疑,一部分彻底看空!

而现在,那些左右摇摆将信将疑的人早已倒向坚决不相信了。

而那些彻底看空楼市者,都已进了精神病院了!

觉得本文不错 可以关注我们:


同类推荐

如果你被性侵,你会怎么做?

标签:守护甜心之公主驾到
匿名用户 | |

我不知道如果我当时没有反抗、挣扎和叫喊,是不是就会被性侵,但是我现在很庆幸,我那时反抗挣扎并且叫喊了,然后我表哥从我身上起来了。

表哥是我姑姑的儿子。

从小就对我挺好的,但老是欺负人,就是哥哥对妹妹的那种欺负都晓得伐?吃好吃的故意不给我,非得等我急了才给我,这时候我就生气说我不吃了,然后表哥就各种哄我吃。

因为感情好,喊表哥很生分,都不喊表哥,直接喊哥哥。

我那时候是五年级?还是六年级的来着?反正就狂补《守护甜心》的年纪。

对性的认知懵懵懂懂,属于听到了会羞涩地笑,但是具体不知道咋回事儿那种。

直到有一次因为断网,无聊,我想在电脑里找一下我哥以前下载的电影看看。真的,相信大家都懂,那个时候的A片名字都挺神奇,我当时还好奇这特么都是啥电影,然后就点开了,然后就……

世界观就被刷新了,然后就……看得我面红耳赤!!!我!!!艹!!!

啪一下关上,再也无法直视我哥。

因为电脑在我哥屋里,除了他,就我用,没别人,这肯定是他下载的片儿啊!

反正这事儿我也没跟他说,(`皿´)MD我要怎么跟他说?!

难道说:哎哥我在你电脑里看到小黄片了,剧情不错,尺度还挺大,还没有马赛克,在哪儿搞到的?

我哥能打死我!

这是我对性的初始认知,第一次知道原来男女会做那种事情。

后来我也听到表哥和堂姐会聊一些污污的话题,“袭胸”是我记得最清楚的一个词,表哥还真的去袭堂姐的胸,我分辨不出来到底是闹着玩的还是咋的,反正在当时的我看来实在是奇奇怪怪嘛。

后来有一次,家里没人,就我跟我哥俩人在家里,当时我哥跟我抢电脑,反正我从来抢不过他,就瘫在床上看电视呗。

然后他就打了会儿游戏?还是干嘛干嘛?谁记得?

就突然整个人往床上一趴,然后摁住我的腿,不让我动。

当时没想啥,因为平时我哥也会扣住我的脚踝不让我动,故意看我急得干瞪眼,最后等我告状把他妈妈喊来才撒手。

这次我就说哎呀你烦不烦你放开别动我要看电视。

我说的话,他从来没听过,我就扭开扭去想让他松开,我哥当时高中,真的力气很大,他的手扣得我超难受超疼。

反正也不知道咋回事儿,他就突然整个人趴在我身上。

他的腿压着我的腿,他两腿之间那玩意儿正正好好抵在我腿根。

我特么当时都懵了都,因为是夏天,就隔着几层布,完全可以感受到形状的晓得伐,他那二两肉把我吓懵了。

我当机了一秒,就开始挣扎,我说你干啥你起来!你快给我起来!

我当时刚看过我哥电脑里的小黄片儿,当然知道男女那回事儿是怎么搞的,而且真的特奇怪那感觉,自己平时都不会触碰的地方,突然抵到男性那二两肉,我特么该怎么形容那种感觉,就是慌,很慌。

心慌促使我一定要做些什么来让我不慌。

我就让我哥赶紧起来。

我哥让我别动,说他马上就起来,我要是动,他就不起来。

挺神奇的吧,反正我就没动。

我哥大概是……静静地感受了几秒?

然后他就起来了,我去立刻跑出去客厅呆着。

后来这件事就,怎么说,我就慢慢就忘了,因为这不是一次成功的性侵,只能算是性骚扰(不知道具体定义是怎么样的)?而且身为当事人的我,不过十岁出头,看过黄片儿,对性初步了解,知道怎么做,但它代表的深刻含义我还是无法理解。

就像我明知道父母离婚是因为感情不和,他们在一起不开心,但我还是会怨怼他们为啥要离婚。

这件事放在心里挺久的,没对我造成啥影响,反正年纪小不懂呗,也没成功。今天看到这个问题就提一提。

现在想想我哥当时估计就是,青春期的躁动?

呵,我也不为他辩解了,他自己心里清楚。

真心劝广大家长朋友们从小教孩子们正确的性教育知识,不要让他们从色·情网站上视频里书籍中去自己了解,那种偏差不是一点两点。

我说的“从小”是幼儿园,孩子听不懂没关系,可以一点点教,开始可以先告诉孩子,绝对不可以让各路叔叔阿姨哥哥姐姐爷爷奶奶碰身体的哪个部位!认识的不认识的都不可以!

我当时是怎么回事儿呢,就本能地觉得这种事情,兄妹是不可以做的,你看那种事情只有爸爸妈妈才做,可是没见过谁的爸爸妈妈是哥哥妹妹的关系呀。

唉要是我觉得兄妹可以做这种事情,说不定我就不会挣扎了?

天知道。

啥都不懂害死人哟。

你第一个彻底爱上的动漫人物是谁?

标签:守护甜心之公主驾到
圣巴易大侠 | |

月咏几斗

对,就昲守护甜心里的几斗

那时倜我还在上小学,真皇超迷他

那时候我跟我妈请

以向找男朋友就找几斗邦样的(长大后被现审啪啪打脸)

这种迷恋一盷持续到高中

有没有特别喜欢的日本动漫?

标签:守护甜心之公主驾到
乡非重金属杀马特 | |

GOSICK

蔷薇少女

海贼王

吊带袞天使

龙猫

守护甜心

都比辅老吧,我家通网毖较晚(雾)

你听过哪些好听的动漫主题曲,加上动漫名字?

标签:守护甜心之公主驾到
叶子 | |

花手纸 - 完护甜心

sweets parade - 妖狐*今ss

remember - 夏目友人帐

女生想了解足球,应该从何入手?

标签:守护甜心之公主驾到
舍汝 | |

了解很容易a下个懂球帝就好了……不懂找度娘,尽量多看球。

我是被迫“了解”以后,就出不来了。别人在看天线宝宝的年纪我在看足球,别人看美少女战士守护甜心的年纪我在看足球,别人看台剧韩剧的时候我在看足球,别人在看团综小哥哥的时候我在看足球。家里电视一打开必是CCTV5。这么多年被我爸强行观赛看⚽️开始和他吵抢遥控,后来和他熬夜一起看。

我99年欧冠快决赛时候出生的。我爸是曼联死忠,在他荼毒式灌输吉格斯内维尔贝克汉姆索尔斯克亚多厉害红魔多团结后,我成了拜仁球迷)